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Was ist eine Erbpacht?

binding-contract-948442_640Wer ein eigenes Haus bauen möchte, musste die erste und wahrscheinlich schwierigste Hürde überwinden: Er muss ein Baugrundstück finden! Wer dies nicht hat, kann zu einem Trick greifen: Der Erbpacht. In diesem Fall wird der Baugrund nicht gekauft, sondern langfristig gepachtet, um später bebaut werden zu können. Allerdings sollte man sich, bevor man einen derartigen Vertrag unterzeichnet, sowohl die Vor- als auch die Nachteile einer Erbpacht vor Augen halten. Denn auch hier ist nicht alles Sonnenschein.

Was man unbedingt wissen sollte

Ein Erbpachtvertrag ist ein extrem langfristig angelegter Vertrag mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren. Pro Jahr werden circa vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes an den Grundstückseigentümer gezahlt. Im Gegenzug gestattet dieser, dass ein Haus auf seinem Grund und Boden gebaut wird.

Erbpacht wird oft angewandt, wenn es sich bei den Grundstückseigentümern um Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen handelt. Generell steht es aber jedem Grundstückseigentümer frei, eine Erbpacht zu vereinbaren. So kann er Einnahmen für einen Teil des Grundstückes erzielen und es dennoch im Besitz behalten.

Der größte Vorteil der Erbpacht liegt im Zinssatz. Denn dieser liegt für gewöhnlich unter dem für ein normales Baudarlehen. Das bedeutet für den Bauherren, dass er zum Zeitpunkt der Bauphase mehr Geld für das Bauprojekt zur Verfügung hat. Den jährlichen Betrag für die Erbpacht kann normalerweise durch die normalen Einkommensquellen getragen werden. Natürlich bedeutet dies auch, dass der vollständige Darlehensbetrag geringer ausfällt, da der Grundstückspreis nicht in einer Summe beglichen werden muss. Auch dies vereinfacht es, den Kredit zu erhalten.

Wenn die Zeit abläuft

Auch wenn die Laufzeit recht großzügig ist, kann es zu einem normalen Ablauf des Pachtzeitraumes kommen. Soll diese nun verlängert werden, ist es zwingend notwendig, sich rechtzeitig mit dem Grundstückseigentümer besprechen und bei positiver Verständigung einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch vornehmen zu lassen. Ist die Zeit bereits abgelaufen, ist es zu spät für eine Verlängerung der Erbpacht. Jedoch kann nur dann über eine Verlängerung verhandelt werden, wenn diese Option bereits bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages als entsprechender Vertragsbestandteil verhandelt und notiert wurde. Eine generelle Option auf Verlängerung besteht nicht.

Läuft der Pachtvertrag aus, geht das Grundstück mit allen darauf erbauten Gebäuden in den Besitz des Grundstückseigentümer über. Der Nutzer erhält hierfür eine bereits im Vorwege vereinbarten Ausgleich als Entschädigung. Dies sollte bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes liegen. Auch wenn im Vertrag bereits von einer angemessenen Entschädigung gesprochen wird, ist dies natürlich Ansichtssache.

Die Entschädigung sollte daher bereits im Vertrag mit einer konkreten Zahl genannt werden, damit es kein böses Erwachen gibt. Hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer rechtzeitig vor Ablauf der Frist ein Angebot zur Verlängerung gemacht, welches von diesem ausgeschlagen wurde, ist er nicht mehr zur Zahlung des Ausgleiches verpflichtet.
Wie jeder andere Vertrag kann auch ein Erbpachtvertrag vorzeitig beendet werden, wenn der Nutzer sich nicht an die Absprachen hält.